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22.02.2012

Mietfrei heißt nicht kostenfrei

Beim Immobilienkauf müssen Folgekosten einkalkuliert werden

München, 22. Februar 2012 – Endlich keine Miete mehr zahlen: Das ist für viele ein Hauptargument für einen Haus- oder Wohnungskauf. Doch auch Immobilienbesitzer müssen neben den Zins- und Tilgungskosten regelmäßig diverse monatliche Ausgaben stemmen. Mieter, die zu Eigenheimbesitzern werden, sind sich darüber oft nicht im Klaren. Der Immobiliendienstleister PlanetHome sagt, welche Kosten einkalkuliert werden müssen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden erhoben. Für wohnlich genutzte Fläche ist die „Grundsteuer B“ relevant. Dabei ermittelt das Finanzamt zunächst den Einheitswert. Dieser wird aufgrund von Daten festgelegt, die der Eigentümer in einem Fragebogen zu seinem Objekt angibt. „Der Einheitswert wird mit einem steuerlich festgesetzten Promillesatz, der sogenannten Steuermesszahl, malgenommen. Das ergibt dann den Grundsteuermessbetrag“, erklärt Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG. Die jeweilige Stadt beziehungsweise Gemeinde, in der das Grundstück liegt, multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit einem prozentualen Vervielfältiger, dem Hebesatz. Daraus bestimmt sich dann die Grundsteuer, die von Ort zu Ort unterschiedlich hoch ausfällt. Der Grund: Der Hebesatz wird von den Städten und Gemeinden selbst festgesetzt. Wer zum Beispiel in Hamburg wohnt, zahlt aktuell einen Hebesatz von 540% für die Grundsteuer B, in München 535%. Seevetal hingegen, ein Vorort der Hansestadt, berechnet derzeit 330% und Kirchheim bei München 280%. Anzenberger rechnet ein Beispiel vor: „Für Eigentumswohnungen beträgt die Steuermesszahl in den alten Bundesländern 3,5 Promille. Eine Wohnung mit einem Einheitswert von 50.000 Euro kostet demnach in Hamburg jährlich 945 Euro Grundsteuer, in München 935,25 Euro, in Seevetal 577,50 Euro und in Kirchheim 490 Euro.“

Kanal- und Abfallentsorgungsgebühren / Straßenreinigung

Kanal- oder Abwassergebühren berechnen sich nach Kubikmeter. Mancherorts wird der Beitrag geteilt in Schmutzwasser- und Niederschlagsgebühr. Es kann auch ein Kanalbaubeitrag hinzukommen. Im Durchschnitt kostet der Kubikmeter Abwasser in Deutschland rund 2,40 Euro, kann aber je nach Wohnort stark variieren. Auch die Kosten für Müllentsorgung sind von Ort zu Ort unterschiedlich. Die Stadt Konstanz zum Beispiel richtet die Höhe der Kosten an der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen aus. Viele andere Städte und Gemeinden bemessen ihre Gebühren an der Tonnengröße und dem Leerungszeitraum. In Offenbach wird die Leerung billiger, wenn man die Tonne selbst auf die Straße zurück stellt. So kostet dort die 14-tägige Leerung einer 120 l-Tonne mit diesem sogenannten „Teilservice“ jährlich 152,40 Euro. Im „Vollservice“ – wenn die Behälter vom Standplatz geholt und wieder zurück gestellt werden – 165,72 Euro. Stuttgart, das die Gebühren Anfang des Jahres gesenkt hat, bietet nur Vollservice an. Hier zahlen Eigentümer rund 24 % mehr als in Offenbach. Geprüft werden muss darüber hinaus, ob an dem jeweiligen Wohnort Straßenreinigungsgebühren anfallen. Mancherorts kehren die Eigentümer selber, in anderen fallen sie nur für Eigentümer an, deren Grundstück direkt an die Straße grenzt.

Trinkwasser, Strom und Heizung

Der Frischwasserverbrauch errechnet sich laut PlanetHome aus einem Kubikmeter-Preis und einer Grundgebühr. Wie Abwasser und Müllentsorgung differieren hier die Preise je nach Wohnort stark. Laut Statistischem Bundesamt zahlt ein Modellhaushalt für 80 Kubikmeter Trinkwasser im Jahr rund 200 Euro. Die Höhe der Strompreise hängen vom Stromanbieter, dem Verbrauch der einzelnen Geräte und vom individuellen Nutzungsverhalten ab. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft errechnete für das vergangene Jahr für einen dreiköpfigen Musterhaushalt einen durchschnittlichen Stromverbrauch von rund 73 Euro im Monat. Auch die Heizkosten sind von vielen Faktoren abhängig wie zum Beispiel der Anzahl der Außenwände, der Raumhöhe oder der Bausubstanz. „Wenn man ein altes, schlecht gedämmtes Haus besitzt, wenig isolierte Fenster hat oder nicht richtig heizt, erhöht das natürlich die monatlichen Ausgaben“, sagt Anzenberger. Zudem sind noch die Wartung der Heizungsanlage sowie die Arbeiten des Schornsteinfegers in der Kostenaufstellung zu berücksichtigen.

Versicherungen und Rücklagenbildung

Auch Hausrat- und Wohngebäudeversicherung gehören zu den regelmäßig anfallenden Kostenpunkten. Pauschale Aussagen über deren Höhe lassen sich laut PlanetHome nur schwer treffen. Je nach Objektart, Standort, Versicherungsanbieter und Versicherungspaket errechnen sich unterschiedliche Preise. Weil bei jeder Immobilie früher oder später Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen, sollten Eigentümer dafür monatlich einen gewissen Betrag zurücklegen. Wer ein Haus besitzt, bestimmt die Höhe hierfür selbst. Ein Prozent des Hauswertes im Jahr gilt als gängige Empfehlung. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, zahlt an Rücklagen das, was die die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss festlegt.

„Die monatlichen Kosten für das Eigenheim richten sich letztlich nach mehreren Faktoren“, fasst Anzenberger zusammen. „Der Wohnort bestimmt die Höhe der Grundsteuer, sowie für Müllentsorgung und Wasser. Die Objektart spielt ebenfalls eine Rolle. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus fallen unter anderem Kosten für die Hausverwaltung an. Und natürlich bestimmt auch das persönliche Verhalten eine Rolle, vor allem bei Heiz- und Stromkosten.“ Anzenbergers Tipp: sich schon vor dem Kauf so viel Informationen wie möglich über die zu erwartende Kostenhöhe einholen – am besten mithilfe eines professionellen Immobilienberaters.

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